Der Mieter zahlt seit zwei Monaten nicht, dann kommt die Nachricht vom Insolvenzantrag. Der erste Impuls vieler Vermieter – fristlos kündigen und räumen lassen – führt in der Insolvenz oft ins Leere: Das Gesetz schützt den Mietvertrag, weil die Räume für eine Fortführung oder einen Verkauf des Betriebs gebraucht werden. Gleichzeitig hat der Vermieter Rechte, die er kennen und rechtzeitig nutzen sollte.
Dieser Beitrag erklärt die Regeln der §§ 108 bis 112 InsO für Gewerberaum – vom Antrag über die Eröffnung bis zur Rückgabe.
Der Mietvertrag besteht fort
Anders als die meisten gegenseitigen Verträge endet ein Mietverhältnis über Räume nicht mit der Insolvenz und unterliegt auch nicht dem Wahlrecht des Verwalters nach § 103 InsO. § 108 Abs. 1 InsO ordnet an, dass Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände und Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen. Der Verwalter tritt also nicht „ein“ – er ist von Eröffnung an gebunden, kann sich aber durch Kündigung lösen.
Für Vermieter heißt das: Der Vertrag läuft, die Räume bleiben beim Mieter beziehungsweise beim Verwalter, und die Miete für die Zeit nach Eröffnung ist aus der Masse zu zahlen. Für Verträge über bewegliche Sachen – Maschinenleasing, Fahrzeugmiete – gilt das nicht; dort entscheidet der Verwalter nach § 103 InsO über Erfüllung oder Ablehnung.
Kündigungssperre nach § 112 InsO
Nach dem Insolvenzantrag darf der Vermieter das Mietverhältnis nicht mehr kündigen, wenn er die Kündigung auf einen Zahlungsverzug aus der Zeit vor dem Antrag oder auf die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters stützt (§ 112 InsO). Die Sperre beginnt mit dem Antrag – nicht erst mit der Eröffnung – und gilt auch für ordentliche Kündigungen, die aus diesen Gründen ausgesprochen werden.
Eine Kündigung, die vor dem Antrag zugegangen ist, bleibt wirksam. Deshalb ist die Reihenfolge entscheidend: Wer bei Rückständen zögert, verliert mit dem Antrag des Mieters die Kündigungsmöglichkeit – oft für Monate. Kündigungen aus anderen Gründen bleiben möglich: etwa wegen Zahlungsverzugs mit Mieten, die nach dem Antrag fällig geworden und nicht gezahlt wurden, wegen vertragswidrigen Gebrauchs oder bei Ablauf einer Befristung.
Bei Rückstand von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) sollte die fristlose Kündigung nicht aufgeschoben werden. Ist der Antrag erst einmal gestellt, hilft nur noch die Kündigung wegen neuer Rückstände oder das Abwarten der Entscheidung des Verwalters.
Miete im Eröffnungsverfahren
Zwischen Antrag und Eröffnung ist der Mieter weiterhin Schuldner der Miete. Ob sie gezahlt wird, hängt von der Liquidität und davon ab, ob ein vorläufiger Verwalter der Zahlung zustimmt. Nutzt der vorläufige Verwalter die Räume für die Fortführung, wird in der Praxis meist die laufende Miete gezahlt, um die Kündigung wegen neuer Rückstände zu vermeiden; eine Pflicht dazu besteht nur beim „starken“ vorläufigen Verwalter mit Verfügungsbefugnis (§ 55 Abs. 2 InsO).
Vermieter sollten in dieser Phase schriftlich auf laufender Zahlung bestehen und bei Nichtzahlung nach dem Antrag die Kündigung wegen neuer Rückstände prüfen – sie ist von § 112 InsO nicht gesperrt. Wie das Eröffnungsverfahren im Ganzen abläuft, erläutert der Beitrag Der vorläufige Insolvenzverwalter.
Nach Eröffnung: Miete als Masseverbindlichkeit
Mit Eröffnung wird die Miete für die Zeit danach Masseverbindlichkeit (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO) und ist vorrangig vor allen Insolvenzforderungen aus der Masse zu zahlen – solange das Mietverhältnis besteht, unabhängig davon, ob der Verwalter die Räume nutzt. Zahlt der Verwalter nicht, kann der Vermieter die Miete einklagen und wegen Zahlungsverzugs nach Eröffnung kündigen.
Reicht die Masse nicht einmal für die Masseverbindlichkeiten, zeigt der Verwalter Masseunzulänglichkeit an (§ 208 InsO). Dann werden auch Vermieter nur noch quotal bedient; der Verwalter haftet persönlich, wenn er Räume weiter nutzt, obwohl er die Miete nicht aufbringen kann (§ 61 InsO).
Das Sonderkündigungsrecht des Verwalters
Der Verwalter kann das Mietverhältnis unabhängig von vereinbarter Laufzeit oder Kündigungsausschluss mit der gesetzlichen Frist kündigen – bei Geschäftsräumen also spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs (§ 109 Abs. 1 Satz 1 InsO, § 580a Abs. 2 BGB). Ein zehnjähriger Mietvertrag kann so innerhalb weniger Monate enden.
Der Vermieter erhält dafür einen Schadensersatzanspruch wegen vorzeitiger Beendigung (§ 109 Abs. 1 Satz 3 InsO) – allerdings nur als einfache Insolvenzforderung, die zur Tabelle anzumelden ist. Der Schaden umfasst die entgangene Miete bis zum vertraglich vorgesehenen Ende abzüglich dessen, was durch Neuvermietung erzielt wird oder erzielbar wäre. Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht nicht vorgesehen; er bleibt an die Laufzeit gebunden.
Rückstände, Kaution und Vermieterpfandrecht
Rückstände vor Eröffnung
Mieten aus der Zeit vor Eröffnung sind Insolvenzforderungen und müssen zur Tabelle angemeldet werden (siehe Forderung anmelden). Auch die Miete für den Eröffnungsmonat wird taggenau aufgeteilt. Zahlungen des Mieters in den letzten drei Monaten vor dem Antrag können der Insolvenzanfechtung unterliegen, wenn der Vermieter die Zahlungsunfähigkeit kannte – etwa weil er auf Rückstände angemahnt hatte.
Kaution
Eine Barkaution darf der Vermieter nach Eröffnung mit Altforderungen verrechnen (§ 94 InsO), sofern die Verrechnung nicht ihrerseits anfechtbar ist. Für Masseverbindlichkeiten steht die Kaution bis zur Rückgabe ebenfalls zur Verfügung. Bei einer Bürgschaft wendet sich der Vermieter direkt an die Bank.
Vermieterpfandrecht
Das gesetzliche Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) an eingebrachten Sachen des Mieters gibt dem Vermieter in der Insolvenz ein Absonderungsrecht (§ 50 InsO) – der Verwalter verwertet die Sachen, der Vermieter wird aus dem Erlös vorrangig befriedigt, abzüglich Kostenbeiträgen. Es sichert nach § 50 Abs. 2 InsO allerdings nur die Miete des letzten Jahres vor Eröffnung und die Entschädigung wegen vorzeitiger Beendigung. Der Vermieter sollte dem Verwalter die eingebrachten Sachen und sein Pfandrecht früh und konkret anzeigen – was ohne Widerspruch abtransportiert wird, ist meist verloren.
Betriebsübernahme: Eintritt des Erwerbers
Wird der Betrieb des Mieters im Rahmen einer übertragenden Sanierung verkauft, braucht der Erwerber in der Regel die Räume. Ein Übergang des Mietvertrags kraft Gesetzes gibt es nicht; nötig ist eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Verwalter, Erwerber und Vermieter oder ein neuer Mietvertrag. Das ist die Stunde des Vermieters: Er kann über Konditionen, Sicherheiten und Laufzeit neu verhandeln. Verweigert er sich grundlos, scheitert mitunter die Übernahme – und der Verwalter kündigt nach § 109 InsO. Mehr zur übertragenden Sanierung im Beitrag Betriebsübernahme aus der Insolvenz.
Rückgabe, Räumung und Schönheitsreparaturen
Endet das Mietverhältnis, schuldet der Verwalter die Rückgabe der Räume. Verbleibende Gegenstände des Schuldners kann er aus der Masse „freigeben“; dann hat der Vermieter es wieder mit dem Schuldner zu tun, dessen Vermögen aber in der Masse ist – praktisch bleibt die Entsorgung häufig am Vermieter hängen, mit einem Anspruch nur zur Tabelle. Ansprüche auf Schönheitsreparaturen, Rückbau und Schadensersatz wegen Zustands der Räume sind Insolvenzforderungen, soweit sie Zeiträume vor Eröffnung betreffen; für Schäden aus der Nutzung nach Eröffnung haftet die Masse.
Räumen darf der Vermieter nur mit Titel gegen den Verwalter. Eigenmächtige Räumung oder Austausch der Schlösser ist verbotene Eigenmacht und kann Schadensersatz auslösen – auch gegenüber der Masse.
Für Mieter in der Krise
Mieter, die in die Krise geraten, sollten den Mietvertrag frühzeitig in die Sanierungsplanung einbeziehen: Mietrückstände vor dem Antrag sichern den Vertrag durch § 112 InsO, laufende Zahlung nach dem Antrag hält die Räume. Im Insolvenzplan oder in der Eigenverwaltung lassen sich mit Vermietern häufig Stundungen, Mietreduzierungen oder der Verzicht auf unrentable Standorte verhandeln – gerade weil der Vermieter das Sonderkündigungsrecht des Verwalters fürchtet. Außerhalb eines Verfahrens bietet das StaRUG die Möglichkeit, Mietverträge in einen Restrukturierungsplan einzubeziehen (siehe StaRUG-Restrukturierung).
Praktische Schritte für Vermieter
Vor dem Antrag: nicht warten
Bei zwei Monatsmieten Rückstand fristlos kündigen und die Kündigung nachweisbar zustellen. Nach dem Antrag ist dieser Weg gesperrt.
Antrag erkannt: Verwalter kontaktieren
Fragen Sie den vorläufigen Verwalter schriftlich, ob die Räume genutzt werden und ob die laufende Miete gezahlt wird. Dokumentieren Sie Rückstände nach dem Antrag getrennt von Altforderungen.
Pfandrecht anzeigen
Listen Sie die eingebrachten Sachen (Maschinen, Einrichtung, Waren) und melden Sie Ihr Vermieterpfandrecht beim Verwalter an – mit der ausdrücklichen Aufforderung, nichts ohne Ihre Zustimmung zu entfernen.
Nach Eröffnung: anmelden und abrechnen
Altforderungen zur Tabelle anmelden, Kaution verrechnen, laufende Miete als Masseverbindlichkeit einfordern. Fristen aus dem Eröffnungsbeschluss beachten.
Übernahme mitgestalten
Zeichnet sich ein Verkauf des Betriebs ab, verhandeln Sie den Eintritt des Erwerbers – mit Sicherheiten und angepassten Konditionen.
Kündigung des Verwalters prüfen
Fristen kontrollieren, Schadensersatz wegen vorzeitiger Beendigung beziffern und zur Tabelle anmelden, Rückgabe protokollieren.
Häufige Fragen
Mein Mieter hat Insolvenzantrag gestellt und zahlt nicht. Kann ich kündigen?
Wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Antrag nicht (§ 112 InsO). Wegen Mieten, die nach dem Antrag fällig geworden und nicht gezahlt wurden, ja – sobald die Voraussetzungen des § 543 BGB erfüllt sind. Prüfen Sie zudem, ob eine Kündigung vor dem Antrag bereits zugegangen war.
Muss der Insolvenzverwalter die Miete zahlen, obwohl er die Räume nicht nutzt?
Ja, nach Eröffnung bis zum Ende des Mietverhältnisses. Deshalb kündigt der Verwalter nicht benötigte Räume meist sofort nach § 109 InsO; die Miete bis zum Kündigungstermin bleibt Masseverbindlichkeit.
Darf ich die Kaution behalten?
Sie dürfen sie mit Altforderungen verrechnen und für Ansprüche bis zur Rückgabe verwenden. Ein Überschuss ist an die Masse auszukehren. Legen Sie dem Verwalter eine nachvollziehbare Abrechnung vor.
Der Verwalter will die Einrichtung des Mieters verkaufen. Kann ich das verhindern?
Verhindern nicht, aber Sie werden aus dem Erlös vorrangig befriedigt, soweit Ihr Vermieterpfandrecht reicht (Miete des letzten Jahres, Entschädigung). Melden Sie das Pfandrecht sofort an, sonst geht der Erlös in die Masse.
Gilt das alles auch für Wohnraum?
Die §§ 108 bis 112 InsO gelten auch für Wohnraum; bei der Wohnung des Schuldners selbst kann der Verwalter aber nicht kündigen, sondern nur eine Enthaftungserklärung abgeben (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) – das Mietverhältnis läuft dann mit dem Schuldner persönlich weiter.
Was passiert mit meiner Forderung, wenn der Betrieb an einen Erwerber geht?
Altforderungen bleiben Insolvenzforderungen gegen die Masse; der Erwerber übernimmt sie nicht. Für die Zukunft haftet der Erwerber nur, wenn er in den Mietvertrag eintritt oder einen neuen schließt – das ist Ihr Verhandlungsspielraum.
Weiterführende Informationen
- Forderung anmelden im Insolvenzverfahren
- Der vorläufige Insolvenzverwalter
- Betriebsübernahme aus der Insolvenz
- Gläubigerberatung: Forderungen sichern und durchsetzen
- Kontakt: Erstgespräch vereinbaren
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: Februar 2025) und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.